Kaip išsirinkti nekilnojamojo turto agentą Vilniuje?

Gerą nekilnojamojo turto agentą Vilniuje atpažinsite iš trijų dalykų: kainą jis pagrindžia faktiniais sandoriais, o ne skelbimų portalais; turi patikrinamų atsiliepimų iš tikrų klientų; o sutartyje aiškiai surašo, ką konkrečiai darys, per kiek laiko ir už kokį atlygį. Žemiau, dešimt klausimų, kuriuos verta užduoti prieš pasirašant, sutarties sąlygos, į kurias reikia žiūrėti, ir ženklai, kad geriau ieškoti kito.

Agentas, brokeris, agentūra: kas yra kas

Lietuvoje žodžiai „agentas“ ir „brokeris“ vartojami kaip sinonimai: abu tarpininkauja parduodant, perkant ar nuomojant turtą. Agentūra yra įmonė ar tinklas, kuriame agentas dirba, bet jūsų butu rūpinsis ne logotipas, o konkretus žmogus. Todėl rinkitės žmogų, o tinklą vertinkite kaip papildomą garantiją: jame yra vidaus taisyklės, atsakomybė ir kolegos, kurie perima darbą, jei agentas suserga.

Svarbu žinoti: NT agento veikla Lietuvoje nėra licencijuojama, agentu gali tapti bet kas, įregistravęs individualią veiklą. Yra savanoriška asociacijų sertifikacija, bet ji neprivaloma. Tai reiškia, kad už patikrinimą atsakote jūs, ir dešimt klausimų žemiau yra būtent tam.

10 klausimų agentui prieš pasirašant sutartį

1. Kaip nustatysite mano buto kainą? Geras atsakymas: pagal faktinius sandorius jūsų name ir kvartale per pastaruosius mėnesius, su lyginamųjų objektų sąrašu, kurį galite pamatyti. Blogas atsakymas: „pažiūrėsim, ką prašo kaimynai“. Kaip kainą skaičiuoju aš, aprašiau straipsnyje kaip nustatyti buto pardavimo kainą Vilniuje.
2. Kokius panašius objektus pardavėte šiame rajone? Ne bendras skaičius, o konkretūs pavyzdžiai: koks namas, kiek laiko užtruko, kuo skyrėsi pradinė ir galutinė kaina. Agentas, kuris dirba jūsų rajone, tokius pavyzdžius turi iš karto.
3. Ką konkrečiai darysite kiekvieną savaitę? Prašykite plano raštu: fotosesija, skelbimų kanalai, apžiūrų organizavimas, kada ir kaip gausite ataskaitą apie peržiūras, skambučius ir apžiūras. „Įkelsiu skelbimą ir lauksime“ nėra planas.
4. Kas darys nuotraukas ir kas už jas moka? Profesionali fotosesija turi būti paslaugos dalis, ne papildomas mokestis ir ne telefonu darytos nuotraukos. Paprašykite parodyti agento dabartinius skelbimus: jie parodys, kaip atrodys ir jūsų.
5. Kur skelbsite ir kam rodysite objektą? Pagrindiniai portalai yra minimumas. Klauskite apie agento turimą pirkėjų bazę, socialinius tinklus ir bendradarbiavimą su kitais agentais, nes dalis pirkėjų ateina ne per skelbimus.
6. Kas tikrins dokumentus ir kas bus pas notarą? Dokumentus reikia peržiūrėti prieš skelbiant, ne sandorio dieną. Klauskite, ar agentas pats dalyvaus pas notarą ir kas nutiks, jei paaiškės neįregistruotas perplanavimas ar areštas. Sąrašą rasite straipsnyje kokių dokumentų reikia parduodant butą.
7. Koks atlygis, kada jis mokamas ir kas į jį įeina? Atlygis turi būti sutartas raštu prieš pradedant darbą, be paslėptų mokesčių, ir mokamas tik įvykus sandoriui. Paklauskite tiesiai, ar reikės mokėti, jei pirkėją rasite patys.
8. Ar sutartis išimtinė, kokiam terminui ir kaip ją nutraukti? Išimtinė sutartis pati savaime nėra blogai, bet terminas turi būti protingas, o nutraukimo sąlygos aiškios. Apie tai atskirai žemiau.
9. Kas bus mano kontaktinis žmogus? Kartais sutartį pasirašo vienas žmogus, o apžiūras veda kitas. Sutarkite, kas atsilieps į jūsų skambutį ir per kiek laiko.
10. Kokius atsiliepimus galite parodyti? Geriausia, tikri atsiliepimai su vardais ir datomis Google ar agentūros profilyje, o dar geriau, galimybė paskambinti buvusiam klientui. Vien „turiu daug patenkintų klientų“ neužtenka.

Kas turi būti sutartyje su agentu

Sutartis su agentu yra ne formalumas, o dokumentas, pagal kurį spręsite ginčus, jei jų kiltų. Prieš pasirašydami patikrinkite, kad joje būtų:

• Objektas ir pradinė kaina, taip pat kas sprendžia dėl jos keitimo.
• Agento įsipareigojimai: fotosesija, skelbimai, apžiūros, ataskaitos, dokumentų patikra, dalyvavimas pas notarą.
• Atlygis: dydis, nuo ko skaičiuojamas, kada mokamas ir ar mokamas, jei pirkėją randate patys.
• Terminas ir kas vyksta jam pasibaigus: ar sutartis pratęsiama automatiškai.
• Išimtinumas: ar galite lygiagrečiai dirbti su kitais agentais arba skelbti patys.
• Nutraukimo sąlygos: per kiek laiko, ar taikomos baudos, kas nutinka su jau surastais pirkėjais.
• Asmens duomenų tvarkymas: kam ir kokiu tikslu perduodami jūsų ir buto duomenys.

Išimtinė ar neišimtinė sutartis?

Išimtinė sutartis reiškia, kad objektą parduoda vienas agentas. Privalumas: agentas investuoja į fotosesiją ir rinkodarą, nes žino, kad darbas nenueis veltui, o pirkėjai mato vieną tvarkingą skelbimą su viena kaina. Rizika: jei agentas pasirodys silpnas, būsite pririšti visam terminui, todėl terminas turi būti protingas, o nutraukimo sąlygos aiškios.

Neišimtinė sutartis leidžia dirbti su keliais agentais vienu metu. Atrodo lanksčiau, bet praktikoje tas pats butas portale atsiranda kelis kartus su skirtingomis kainomis ir nuotraukomis, o pirkėjas tai skaito kaip ženklą derėtis. Nė vienas iš agentų neinvestuoja į objektą pilnai, nes atlygį gaus tik vienas.

Mano požiūris paprastas: išimtinė sutartis yra teisinga tada, kai agentas už ją atidirba raštu sutartu planu, o jūs turite galimybę ją nutraukti, jei planas nevykdomas.

Įspėjamieji ženklai

• Pažada aukštesnę kainą nei kiti. Dažnai tai būdas gauti sutartį; po kelių savaičių kaina „koreguojama“ žemyn, o geriausios pirmosios savaitės jau prarastos.
• Nerodo lyginamųjų sandorių. Jei kaina paremta nuojauta, taip pat bus paremtos ir derybos.
• Spaudžia pasirašyti čia ir dabar, ypač ilgą išimtinę sutartį su baudomis už nutraukimą.
• Prasti jo paties skelbimai: tamsios nuotraukos, klaidos tekste, mėnesius nekeista kaina.
• Prašo pinigų iš anksto už skelbimą, nuotraukas ar „rinkodarą“.
• Atsiliepimai be vardų ir datų arba visi atsiradę per vieną savaitę.
• Nieko neklausia apie jus: kodėl parduodate, kokie terminai, ar perkate kitą būstą. Be to neįmanoma sudaryti gero plano.

Kaip patikrinti agentą per 10 minučių

1. Google paieškoje įveskite agento vardą ir pavardę: turi atsirasti Google verslo profilis su atsiliepimais ir atsakymais į juos, agentūros profilis ir svetainė. Atsiliepimai turi būti skirtingų datų ir su konkrečiomis istorijomis.
2. Peržiūrėkite jo dabartinius skelbimus: nuotraukos, tekstai ir kainos parodys, kaip atrodys jūsų objektas.
3. Paskambinkite. Geras agentas per pirmą pokalbį klausia daugiau nei kalba ir nepasako kainos, dar nematęs buto ir sandorių.
4. Paprašykite sutarties pavyzdžio dar prieš susitikimą ir perskaitykite ją ramiai namuose.

Kodėl svarbu, kad agentas išmanytų būtent jūsų rajoną

Vilniuje kaina priklauso ne tik nuo rajono, bet ir nuo konkretaus namo: renovuotas ar ne, kuris aukštas, kokie mokesčiai žiemą, ar kieme yra vietos automobiliui. Agentas, kuris parduoda visoje Lietuvoje „iš principo“, tokių niuansų nežino, o pirkėjai jų klausia pirmiausia. Dirbu Vilniuje ir Vilniaus rajone, o apie atskirus rajonus rašau giduose: Naujamiestis, Antakalnis, Užupis, Karoliniškės, Viršuliškės, Pašilaičiai, Naujoji Vilnia ir Žirmūnai.

Dažniausi klausimai

Ar NT agentas Lietuvoje privalo turėti licenciją?

Ne. NT agento veikla Lietuvoje įstatymu nereglamentuojama ir valstybinės licencijos nėra. Asociacijų sertifikatai yra savanoriški ir rodo papildomą pasirengimą, bet jų nebuvimas nieko nesako apie agento darbo kokybę. Todėl agentą tikrinkite pagal sandorius, atsiliepimus ir sutartį.

Ar galiu dirbti su keliais agentais vienu metu?

Galite, jei sutartis neišimtinė. Praktikoje tai dažnai pakenkia: tas pats butas portaluose atsiranda kelis kartus su skirtingomis kainomis, o pirkėjai tai išnaudoja derybose. Vienas agentas su aiškiu planu ir nutraukimo sąlyga paprastai duoda geresnį rezultatą.

Kas moka agentui: pardavėjas ar pirkėjas?

Ta šalis, kuri agentą pasamdė. Parduodant butą, atlygį moka pardavėjas, o ieškant būsto su pirkėjo agentu, pirkėjas. Jei agentas atstovauja abiem pusėms, jis turi tai pasakyti atvirai, nes tokiu atveju derybose jis negali ginti nė vienos pusės iki galo.

Ar galima nutraukti sutartį su agentu anksčiau laiko?

Priklauso nuo sutarties. Prieš pasirašydami patikrinkite įspėjimo terminą, ar taikomos baudos ir kas nutinka su pirkėjais, kuriuos agentas jau atvedė. Gera sutartis leidžia nutraukti bendradarbiavimą, jei agentas nevykdo raštu sutarto plano.

Kiek laiko trunka pirmas susitikimas su agentu ir ką jam atsinešti?

Pirmam susitikimui pakanka valandos bute. Naudinga turėti nuosavybės dokumentus, Registrų centro išrašą, buto planą ir informaciją apie komunalinius mokesčius: su jais agentas gali iš karto kalbėti apie kainą ir terminus, o ne bendrai.

Kiek agentų verta pakviesti įvertinti butą prieš pasirenkant?

Du ar tris. Palyginkite ne tik siūlomą kainą, bet ir tai, kuo ji pagrįsta: kas rodo lyginamuosius sandorius, o kas tik portalų skelbimus. Aukščiausią kainą pasiūlęs agentas nebūtinai geriausias, dažnai tai tik būdas gauti sutartį.

Straipsnyje pateikta bendro pobūdžio informacija, o ne teisinė konsultacija. Konkrečios sutarties sąlygas visada vertinkite pagal savo situaciją, o kilus abejonių, pasitarkite su teisininku.

Norite palyginti? Susisiekite arba skambinkite +370 686 78264, į visus dešimt klausimų atsakysiu per pirmą pokalbį. Kaip vyksta pats pardavimas, rasite puslapyje NT pardavimas Vilniuje, o ar apskritai verta samdyti agentą, straipsnyje ar verta samdyti nekilnojamojo turto agentą.