Butą Vilniuje galima parduoti neatvykus į Lietuvą: reikia tinkamai parengto įgaliojimo, iš anksto sutvarkytų dokumentų ir žmogaus vietoje, kuris vykdo apžiūras, derasi ir dalyvauja pas notarą. Žemiau, visas procesas žingsnis po žingsnio, kas turi būti įgaliojime, kur jį tvirtinti ir kokias klaidas matau dažniausiai.

Trumpai. Pardavimas iš užsienio nuo įprasto skiriasi tik dviem dalykais: įgaliojimu ir bendravimu per atstumą. Įgaliojimą patvirtinsite Lietuvos konsulate (tada apostilės ir vertimo nereikia) arba pas vietos notarą (tada reikės apostilės ir vertimo į lietuvių kalbą). Visa kita, kainą, dokumentus, apžiūras, derybas ir notarą, galima sutvarkyti nuotoliu.

Ar tikrai nereikia atvykti?

Dažniausiai ne. Lietuvos teisė leidžia turtą parduoti per įgaliotą asmenį: jis pasirašo pirkimo–pardavimo sutartį pas notarą jūsų vardu, o pinigai pervedami tiesiai į jūsų sąskaitą. Atvykti verta tik tada, kai taip paprasčiau jums patiems, pavyzdžiui, jei norite išsivežti daiktus ar sutvarkyti kitus reikalus. Jei turite lietuvišką kvalifikuotą elektroninį parašą, pavyzdžiui, Smart-ID, dalį dokumentų galite pasirašyti nuotoliu patys; ar konkretų sandorį galima patvirtinti nuotoliniu notariniu būdu, kiekvienu atveju pasako notaras.

Pardavimas iš užsienio žingsnis po žingsnio

  1. Vaizdo konsultacija. Aptariame turtą, jūsų tikslus ir terminus jums patogiu laiku, atsižvelgiant į laiko juostų skirtumą. Jau čia paaiškėja, ar reikės įgaliojimo, ar užteks jūsų elektroninio parašo.
  2. Dokumentų patikra iš anksto. Registrų centro išrašą, kadastro bylą ir nuosavybės dokumentus patikriname dar prieš ruošiant įgaliojimą. Jei paaiškėja neįregistruotas perplanavimas, areštas ar bendraturčių klausimai, juos sprendžiame lygiagrečiai, o ne sandorio savaitę. Sąrašas: kokių dokumentų reikia parduodant butą.
  3. Įgaliojimas. Parengiu tekstą, kuriame įrašytas konkretus turtas, veiksmai ir sąlygos. Jūs jį patvirtinate konsulate arba pas notaro ir atsiunčiate originalą kurjeriu. Ką jame būtina įrašyti, žemiau.
  4. Kaina pagal faktinius sandorius. Kainą pagrindžiu realiais pardavimais jūsų name ir kvartale, ne skelbimų portalais, ir parodau skaičius vaizdo skambučio metu. Metodą aprašiau straipsnyje kaip nustatyti buto pardavimo kainą Vilniuje.
  5. Raktai, paruošimas, fotosesija. Raktus perimu iš jūsų nurodyto žmogaus, pasirūpinu buto paruošimu ir profesionaliomis nuotraukomis. Jei butas nuomojamas, suderiname apžiūrų tvarką su nuomininkais.
  6. Apžiūros ir ataskaitos. Apžiūras vedu aš, o jūs po kiekvieno etapo gaunate aiškią ataskaitą: kiek žmonių domėjosi, ką sakė, ką klausė. Prireikus, vaizdo įrašą iš buto.
  7. Derybos. Kiekvieną pasiūlymą aptariame kartu, sprendimą priimate jūs. Atstumas čia netrukdo, svarbu, kad iš anksto žinotume jūsų ribas.
  8. Notaras ir atsiskaitymas. Sutartį pagal įgaliojimą pasirašo įgaliotas asmuo. Pirkėjas arba jo bankas pinigus perveda į sutartyje nurodytą jūsų sąskaitą, ji gali būti ir užsienio banke. Po sandorio perduodami raktai, perrašomi komunaliniai mokesčiai ir išregistruojama deklaruota gyvenamoji vieta, jei ji dar buvo tame bute.

Kas turi būti įgaliojime

Per siauras įgaliojimas, dažniausia priežastis, kodėl sandoris iš užsienio stringa: notaras negali patvirtinti veiksmo, kurio įgaliojime nėra, o naujas įgaliojimas reiškia dar vieną vizitą į konsulatą. Prieš tvirtindami patikrinkite, kad tekste būtų:

  • Tikslus turtas: adresas ir unikalus numeris iš Registrų centro išrašo.
  • Veiksmai: parduoti, sutarti dėl kainos ir sąlygų, pasirašyti preliminariąją ir pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartis, perduoti turtą pirkėjui.
  • Kaina: mažiausia kaina, už kurią galima parduoti, arba teisė ją nustatyti savo nuožiūra.
  • Atsiskaitymas: nuoroda, kad pinigai pervedami į jūsų sąskaitą, su jos rekvizitais.
  • Papildomi veiksmai: gauti dokumentus iš Registrų centro, namo administratoriaus ir banko, išregistruoti deklaruotą gyvenamąją vietą, atstovauti valstybės įstaigose ir pas notarą.
  • Terminas ir perįgaliojimas: kiek laiko galioja ir ar įgaliotinis gali perduoti teises kitam asmeniui.
  • Kam duodamas: patikimam artimajam Lietuvoje arba agentei. Jei įgaliojate agentę, paslaugų sutartyje turi būti aiškiai atskirta, ką ji daro pagal įgaliojimą, o ką, kaip tarpininkė.

Konsulatas ar vietos notaras?

Lietuvos ambasadoje ar konsulate patvirtintas įgaliojimas yra lietuviškas dokumentas: jis rašomas lietuvių kalba, jam nereikia nei apostilės, nei vertimo, ir Lietuvos notaras jį priima be papildomų formalumų. Trūkumas, vizitui reikia registruotis iš anksto, o konsulatas gali būti kitame mieste ar net kitoje šalyje.

Pas vietos notarą įgaliojimą dažnai patvirtinsite greičiau, bet jis bus surašytas vietos kalba. Tada reikės apostilės (daugumoje šalių) arba legalizavimo, o Lietuvoje, vertimo į lietuvių kalbą su notaro patvirtintu vertėjo parašu. Su kai kuriomis šalimis Lietuva turi sutartis, kurios apostilės nereikalauja, todėl prieš einant pas notarą verta pasitikslinti pas Lietuvos notarą, kuris tvirtins sandorį.

Paveldėtas butas, kai gyvenate užsienyje

Dažniausia situacija tarp mano klientų užsienyje: Lietuvoje liko paveldėtas tėvų butas. Paveldėjimą reikia priimti per tris mėnesius nuo palikimo atsiradimo dienos, pateikiant pareiškimą notarui, ir tai galima padaryti per įgaliotą asmenį. Notaras išduoda paveldėjimo teisės liudijimą, nuosavybė įregistruojama Registrų centre jūsų vardu, ir tik tada butą galima parduoti. Jei terminas praleistas, jį galima atnaujinti teismo tvarka, bet tai ilgiau ir brangiau, todėl geriau nelaukti. Kai paveldėtojų keli ir jie gyvena skirtingose šalyse, dėl pardavimo ir kainos verta susitarti raštu dar prieš skelbiant butą.

Pinigai ir mokesčiai

Pinigai už butą pervedami į sutartyje nurodytą jūsų sąskaitą, lietuvišką arba užsienio. Užsienio bankas gali paprašyti sutarties kopijos kaip lėšų kilmės dokumento, todėl ją turėkite po ranka. Jei butas įkeistas bankui Lietuvoje, hipotekos panaikinimas derinamas iš anksto, kad nestabdytų sandorio dienos.

Pajamų mokestis priklauso nuo to, kiek laiko turtą valdėte ir ar jame buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta: ilgiau nei dešimt metų valdytas būstas paprastai neapmokestinamas, trumpiau valdytam gali būti taikomos išimtys. Konkrečią situaciją pasitikslinkite VMI arba su mokesčių konsultantu, ypač jei esate kitos šalies mokesčių rezidentas: pajamas gali reikėti deklaruoti ir ten.

Dažniausios klaidos parduodant iš užsienio

  • Per siauras įgaliojimas arba be unikalaus turto numerio. Rezultatas, antras vizitas į konsulatą.
  • Vietos notaro įgaliojimas be apostilės ir vertimo. Lietuvos notaras jo nepriims.
  • Nesutampantys asmens duomenys. Pavardė pasikeitė po santuokos užsienyje, o nuosavybės dokumentuose sena: reikės santuokos liudijimo su vertimu.
  • Pamirštas sutuoktinio sutikimas, kai turtas įgytas santuokoje, net jei registre įrašytas tik vienas vardas.
  • Nesutvarkyti komunaliniai mokesčiai ir deklaruota gyvenamoji vieta. Smulkmenos, kurios sandorio dieną virsta kliūtimi.
  • Tikėjimasis, kad atstumas sulėtins pardavimą. Nesulėtins. Jį lėtina tik per aukšta kaina ir nesutvarkyti dokumentai.

Kaip dirbu su klientais užsienyje. Turiu patirties su klientais, gyvenančiais užsienyje, ir visą procesą vedu nuotoliu: vaizdo konsultacijos jums patogiu laiku, įgaliojimo tekstas ir instrukcija, kad viskas pavyktų iš pirmo karto, ataskaitos ir vaizdo įrašai po apžiūrų, o pinigai, tiesiai į jūsų sąskaitą. Teisinis išsilavinimas leidžia dokumentų ir paveldėjimo klausimus spręsti iš esmės. Daugiau: NT paslaugos užsienio lietuviams.

Dažniausi klausimai

Ar įgaliojimą galima duoti pačiai agentei?

Galima, ir taip dažnai daroma, kai Lietuvoje nėra artimo žmogaus. Svarbu, kad įgaliojimas ir paslaugų sutartis aiškiai apibrėžtų veiksmus ir kad pinigai už butą keliautų tiesiai į jūsų sąskaitą, ne per tarpininką.

Kiek laiko galioja įgaliojimas?

Tiek, kiek jame įrašyta. Jei terminas nenurodytas, pagal Lietuvos civilinį kodeksą įgaliojimas galioja vienerius metus nuo sudarymo. Buto pardavimui paprastai užtenka vienerių metų, bet terminą verta įrašyti su atsarga.

Ar reikia įgaliojimo vertimo į lietuvių kalbą?

Jei įgaliojimas surašytas ne lietuvių kalba, taip: vertimą atlieka vertėjas, o jo parašą patvirtina notaras Lietuvoje. Lietuvos konsulate patvirtintas įgaliojimas rašomas lietuviškai, todėl nei vertimo, nei apostilės nereikia.

Ką daryti, jei bendraturtis gyvena Lietuvoje, o aš užsienyje?

Sandoryje dalyvauja visi savininkai: bendraturtis Lietuvoje pasirašo pats, už jus pasirašo įgaliotas asmuo. Dėl kainos ir pinigų padalijimo susitarkite iš anksto raštu, kad sandorio dieną nebūtų netikėtumų.

Ar pardavimas iš užsienio trunka ilgiau?

Pats pardavimas, ne: jo trukmę lemia kaina ir namo būklė, kaip ir gyvenant Lietuvoje. Laiko prideda tik įgaliojimo tvarkymas, nuo kelių dienų iki kelių savaičių, priklausomai nuo konsulato eilių, todėl jį verta pradėti pirmą.

Ar man reikia atvykti perduoti butą pirkėjui?

Ne. Butą ir raktus pirkėjui perduoda įgaliotas asmuo pagal perdavimo aktą, kuriame užfiksuojama būklė ir skaitiklių rodmenys. Jei įgaliojime tai numatyta, jis perrašo ir komunalines sutartis. Jums lieka gauti pinigus ir dokumentų kopijas.

Straipsnyje pateikta bendro pobūdžio informacija, o ne teisinė ar mokesčių konsultacija. Įgaliojimo formą ir sandorio sąlygas galutinai patvirtina notaras, mokesčių klausimus, VMI arba mokesčių konsultantas.

Gyvenate užsienyje ir norite parduoti butą Vilniuje? Parašykite arba skambinkite +370 686 78264, susitarsime dėl vaizdo skambučio jums patogiu laiku. Kaip vyksta pats pardavimas nuo kainos iki notaro, rasite puslapyje NT pardavimas Vilniuje.