Spalio 30 d. mano portfelyje yra 18 namų skelbimų, vienas iš jų rezervuotas, nuo Antakalnio iki Molėtų ir Leipalingio. Kainos siekia nuo 25 900 iki 1 350 000 eurų, o kvadratinio metro kaina skiriasi apie dvidešimt kartų. Žemiau, kas tą skirtumą lemia, su konkrečiais mano objektais, ne abstrakčia rinkos apžvalga.

Trumpai. Vilniaus miesto ribose namo kvadratinis metras mano objektuose kainuoja nuo maždaug 1 300 iki 3 500 eurų, o mažas senos statybos namas prie centro peržengia 5 000. Vilniaus rajone naujos statybos namai kainuoja apie 2 200–2 600 eurų už kvadratą, dvidešimties metų senumo, apie 1 500. Už keliasdešimties kilometrų nuo Vilniaus tas pats plotas kainuoja kelis kartus pigiau. Kainą lemia ne plotas, o vieta, sklypas ir namo baigtumas.

Vilniaus miestas: mokate už sklypą ir vietą, ne už namą

Miesto ribose kainų skirtumai didžiausi, ir beveik visada juos paaiškina sklypas. Keli pavyzdžiai iš mano skelbimų:

  • Antakalnis, Pragiedrulių g.: 385 kv. m namas, statytas 1989 m., 1 350 000 € (apie 3 500 €/kv. m). Tas pats adresas siūlomas ir kaip 29 arų namų valdos sklypas už tą pačią kainą: pirkėjas čia moka už vietą prie miško, o ne už sienas.
  • Antakalnis, Viršupio Sodų 17-oji g.: 276 kv. m, 2008 m., 700 000 € (apie 2 500 €/kv. m).
  • Antakalnis, Pupų g.: 132 kv. m, 2025 m., 329 000 € (apie 2 500 €/kv. m), šiuo metu rezervuotas.
  • Antakalnis, Laurų Sodų 1-oji g.: 131 kv. m, 2009 m., 10,56 a sklypas, 179 900 € (apie 1 400 €/kv. m). Tas pats rajonas, bet 14,5 km iki centro, šildymas kietu kuru ir sodo paskirties žemė: kaina tai atspindi.
  • Pavilnys, Juodasis kelias: 149 kv. m, 2025 m., 425 000 € (apie 2 850 €/kv. m), ties miesto ir rajono riba.
  • Centras, Sodų g.: 59 kv. m namas, 1940 m., 299 000 € (apie 5 100 €/kv. m). Brangiausias kvadratas visame sąraše, nes tai nuosavas namas kelios minutės nuo senamiesčio.
  • Liepkalnis, Liepkalnio g.: 69 kv. m, 1940 m., 139 000 € (apie 2 000 €/kv. m).
  • Markučiai, Geležinė g.: 276 kv. m daugiabutis namas, 1940 m., 350 000 € (apie 1 270 €/kv. m), siūlomas ir kaip 19 arų sklypas už tą pačią kainą, nes vertė čia yra žemėje.

Vilniaus rajonas: naujas namas už 2 200–2 600 eurų už kvadratą

  • Didžiasalio k., Didžiasalio g.: 140 kv. m, 2026 m., energinė klasė A++, 360 000 € (apie 2 570 €/kv. m).
  • Bendorių k., Panoramos g.: 149 kv. m, 2025 m., 325 000 € (apie 2 180 €/kv. m).
  • Klevinės k., Ąžuolų g.: 274 kv. m, 2006 m., 420 000 € (apie 1 530 €/kv. m). Dvigubai didesnis už naujus, bet už kvadratą gerokai pigesnis: dvidešimties metų senumo namas pirkėjui reiškia atnaujinimo išlaidas.

Toliau nuo Vilniaus: atstumas keičia kainą labiau nei plotas

  • Rūdninkų k., Šalčininkų r.: 183 kv. m, 2019 m., 249 000 € (apie 1 360 €/kv. m).
  • Kaišiadorys, Tujų g.: 171 kv. m, 2007 m., 269 000 € (apie 1 570 €/kv. m).
  • Šalčininkai, Naujoji g.: 154 kv. m, 1977 m., 180 000 € (apie 1 170 €/kv. m).
  • Molėtai, Vyšnių g.: 290 kv. m, 1993 m., pilnai įrengtas, 269 000 € (apie 930 €/kv. m).
  • Valų k., Trakų r.: 61 kv. m, 1995 m., 45 000 € (apie 730 €/kv. m).
  • Leipalingis, Druskininkų sav.: 102 kv. m, 1917 m., 25 900 € (apie 250 €/kv. m).

Už tą pačią sumą, apie 270 000 eurų, galima rinktis 171 kv. m namą Kaišiadoryse arba 290 kv. m namą Molėtuose, o Vilniaus rajone už ją gausite naują, bet perpus mažesnį namą. Pirkėjas iš esmės renkasi ne namą, o kasdienę kelionę.

Kas lemia namo kainą: ką matau savo objektuose

  • Sklypas ir vieta. Mieste sklypas sudaro didžiąją kainos dalį; du mano objektai siūlomi ir kaip namas, ir kaip sklypas už tą pačią sumą.
  • Statybos metai ir energinė klasė. 2026 m. A++ namas rajone ir 1977 m. namas Šalčininkuose skiriasi ne tik kaina, bet ir žiemos sąskaitomis, kurių pirkėjai klausia pirmiausia.
  • Baigtumas. Dalinė apdaila tinka pirkėjui, turinčiam laiko ir aiškų planą; pilnai įrengtas namas parduodamas platesniam ratui.
  • Šildymas ir komunikacijos. Kietas kuras, dujos ar šilumos siurblys, miesto vanduo ar gręžinys: tai lemia ir kainą, ir pirkėjo sprendimą.
  • Dokumentai. Priduotas ir įregistruotas namas, aiškios sklypo ribos, įteisinti priestatai. Be to banko finansavimas stringa, o kaina krenta.
  • Atstumas ir kelias. Kilometrai iki centro ir kelio būklė žiemą: Laurų sodų pavyzdys rodo, kaip tas pats rajonas gali kainuoti perpus mažiau.

Ką tai reiškia pardavėjui

Skelbimų kainos, ir mano, ir kitų, nėra sandorių kainos. Namo kainą nustatau pagal faktinius pardavimus toje pačioje zonoje ir tokio paties tipo namų, o šis sąrašas tik parodo, su kuo jūsų namas konkuruos pirkėjo akyse. Kuo toliau nuo Vilniaus, tuo mažesnis pirkėjų ratas, todėl tikslus įkainojimas ten svarbesnis nei mieste: pervertintas namas rajone gali laukti pirkėjo metus. Kaip kainą pagrindžiu, aprašiau straipsnyje kaip nustatyti buto pardavimo kainą Vilniuje, namams logika ta pati, tik sklypo svoris didesnis.

Ką tai reiškia pirkėjui

Panašus biudžetas, 270–330 tūkst. eurų, Vilniuje ir aplink jį perka labai skirtingus dalykus: 59 kv. m namą prie centro, naują 149 kv. m namą Bendoriuose, 171 kv. m Kaišiadoryse arba 290 kv. m Molėtuose. Pradėkite ne nuo skelbimų, o nuo dviejų atsakymų: kiek laiko esate pasiruošę važiuoti kasdien ir ar norite tvarkyti namą patys. Tada sąrašas susitraukia iki kelių realių variantų, o prieš apžiūrą patikrinkite dokumentus ir sklypą taip, kaip aprašiau straipsnyje sklypo pirkimas: ką patikrinti prieš sandorį.

Kaip dirbu su namais. Parduodu namus Vilniuje, Vilniaus rajone ir toliau, nuo Antakalnio vilų iki sodybų Molėtų krašte. Prieš skelbdama surenku namo ir sklypo dokumentus, planą ir energinį sertifikatą, kad pirkėjas atsakymus gautų iš karto, o kainą pagrindžiu faktiniais sandoriais. Teisinis išsilavinimas leidžia pridavimo, ribų ir bendraturčių klausimus išspręsti prieš sandorį, o ne pas notarą.

Dažniausi klausimai

Kiek kainuoja namas Vilniaus rajone 2026 m. rudenį?

Pagal mano skelbimus spalio pabaigoje: nauji 140–150 kv. m namai Didžiasalyje ir Bendoriuose kainuoja 325 000–360 000 eurų, tai yra apie 2 200–2 600 eurų už kvadratinį metrą, o dvidešimties metų senumo 274 kv. m namas Klevinėje, 420 000 eurų, apie 1 500 už kvadratą. Tai skelbimų, ne sandorių kainos.

Kodėl 1940 m. statybos namas prie centro kainuoja daugiau už kvadratą nei naujas namas rajone?

Nes mieste mokate už žemę ir vietą, o ne už pastatą. 59 kv. m namas Sodų gatvėje kainuoja apie 5 100 eurų už kvadratą, nes tai nuosavas namas kelios minutės nuo senamiesčio, kur tokių objektų beveik nėra. Naujas namas rajone konkuruoja su dešimtimis panašių, todėl jo kvadratas pigesnis.

Ar naujos statybos namas su daline apdaila yra pigesnis?

Skelbimo kaina mažesnė, bet galutinė, su apdaila, dažnai panaši į pilnai įrengto namo. Dalinė apdaila atsiperka pirkėjui, kuris turi laiko ir aiškiai žino, kaip nori gyventi; kitiems ji reiškia dar metus darbų. Pardavėjui dalinė apdaila susiaurina pirkėjų ratą, todėl kainą verta nustatyti atsargiau.

Kiek namo kainoje sudaro sklypas, o kiek pats namas?

Mieste sklypas dažnai sudaro didžiąją dalį: du mano objektai Antakalnyje ir Markučiuose siūlomi ir kaip namas, ir kaip sklypas už tą pačią kainą. Rajone ir toliau nuo Vilniaus proporcija apsiverčia, ten pirkėjas moka už pastatą, jo būklę ir šildymą, o žemė kainuoja nedaug.

Ar namą toli nuo Vilniaus sunkiau parduoti?

Taip, nes pirkėjų ratas mažesnis ir dauguma jų perka konkrečiam tikslui: grįžti į gimtinę, sodybai ar nuomai. Mano skelbimuose kvadratinio metro kaina krenta nuo 1 570 eurų Kaišiadoryse iki 930 Molėtuose ir 250 Leipalingyje. Toliau nuo miesto kaina turi būti ypač tiksli, nes antros progos pirkėjų srautas neduoda.

Ko pirkėjai pirmiausia klausia apie namą?

Pagal mano apžiūras: šildymo būdo ir praėjusios žiemos sąskaitų, energinės klasės, ar namas priduotas ir įregistruotas, kokios sklypo ribos ir ar įteisinti priestatai, koks kelias žiemą ir kam jis priklauso. Pardavėjas, kuris atsakymus turi iš anksto, parduoda greičiau ir derasi iš stipresnės pozicijos.

Ar verta užbaigti namą prieš parduodant, ar parduoti nebaigtą?

Priklauso nuo to, kiek liko. Jei trūksta apdailos, užbaigimas plečia pirkėjų ratą ir dažnai atsiperka, nes dauguma pirkėjų nori įsikelti iš karto. Jei trūksta pridavimo ar dokumentų, juos sutvarkyti būtina bet kuriuo atveju: nepriduotą namą sunkiau finansuoti ir pirkėjai dėl jo derasi agresyviausiai.

Visos kainos straipsnyje yra 2026 m. spalio 30 d. skelbimų kainos, ne sandorių kainos, ir jos keičiasi. Aktualias kainas ir statusus rasite objektų puslapiuose. Straipsnis yra bendro pobūdžio informacija, o ne vertinimas ar teisinė konsultacija.

Norite sužinoti, kiek jūsų namas vertas pagal faktinius sandorius, o ne pagal skelbimus? Susisiekite arba skambinkite +370 686 78264. Visus aktualius objektus rasite puslapyje parduodami namai.